政策牽動購屋策略 二○二六買房三大關鍵

　二○二六年對台灣房市來說恐怕是變數頗多的一年，對外除了世界局勢混亂，戰爭一波未平一波又起，經濟環境也隨之動盪，對內則面臨政府抑制房價的收緊政策，想要購屋的族群要怎麼搭上列車？這回告訴你三大關鍵！

　邁入二○二六年，台灣房市從資金紅利正式轉向成本抗性，共有三大核心變數。首要變數是「新青安補貼落日」，這意味著政府撐腰的超低利時代進入轉折，首購族必須面對利率回歸二．一五％以上、寬限期縮水的現實，原本被政策吸引出的墊腳購屋族將回歸理性財務試算。

　其次，雖然央行第一季理監事會議鬆綁第二戶貸款成數，從五成到六成，但市場仍高度關注「第七波信用管制是否全面鬆綁」。目前的觀察指標在於房價是否出現實質下修，以及銀行房貸集中度是否降至安全水位，雖然管制壓力仍大，但若市場成交量持續低迷，各界對於「無寬限期」與「第二房成數限制」是否有彈性調整空間仍具期待。

　最後，「囤房稅二．○實施第二年」則從持有端施壓，實質領過高額稅單的多屋族，對投報率縮水已有清醒認識，尤其是建商餘屋面臨沉重稅負，使其更有誘因積極去化。這三大變數連動，使得二○二六年的購屋策略必須更加量入為出。

【新青安落日】

Q1.新青安補貼預計落日後，首購族購屋成本將出現哪些變化？

A:今年七月新青安補貼預計正式落日，原先新青安有三大特色，包括四十年房貸、五年寬限期，以及由政府與行庫共同承擔的一．五碼（○．三七五％）利息優惠補貼。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，當初這項政策推出的背景，在於舊版青安條件吸引力不足，政府為穩定青年成家信心才加碼補貼，將利率壓低至一％多以下的超低水位。

　目前市場認為，七月底補貼到期後，除了更名外，最有可能的改變為寬限期縮短為三年、取消部分利息補貼，以及借款人年齡限制。換言之，不只沒有在選舉年加碼，優惠還縮水，而其中最直接有感的是，首購利率有可能直接跳回二．一五％以上的市場常態，若以貸款一千萬元試算，每月房貸支出將多出約二千至三千元，三十年下來利息差額驚人，此外，寬限期若縮短，購屋者必須提早面對本金攤還壓力。

　對此，有業者指出，「不管政策是否改名，我們都希望政府繼續給予年輕朋友補助，其中利率就是一個很重要的負擔。」不過，雖然新青安很快就要更名換內容，未來首購族群每月房貸支出將很有感地增加數千元，但整體來說，何世昌分析，市場對於政策利空、利多早已隨時間逐漸鈍化，影響性並不大。

Q2.政策退場前，是否出現一波「首購提前進場潮」？

A:針對引發上一波房市搶房FOMO亂象的新青安政策轉折點，市場並未出現預期的「搶搭末班車」效應。業者直言，「除了市場都知道七月還有新優惠辦法上路，坦白說目前市場還是很冷，早期條件好新建案一週賣七、八戶，現在只剩三分之一，單週賣二、三戶，更差的一個月只賣一戶也有。」

　關鍵原因，除了當下房市自前年九一九限貸令實施後，已全面進入極度冷靜的冰河期，成交量僅剩全盛時期的三分之一，市場已從「盲目搶購」變成「精準買賣」，同時如該業者所言，購屋族普遍預期政府在政策落日後會有新的配套，因此急迫感大幅降低。在房價尚未全面下修、央行持續收緊狀況下，對首購族來說，與其為了新青安優惠上車，不如跟賣方比氣長等著撿便宜。

　多數專家也都建議，今年會是難得的撿便宜購屋好時機，聰明的購屋者與其計較那一．五碼的利息補貼，更應趁現在市場冷清、競爭對手少時，挑選地段條件優質，且願意讓價的個案，花時間談出一個漂亮的入手價，才是真正的實質優惠。

【限貸令常態化】

Q1.央行第七波信用管制對貸款條件帶來哪些實際影響？

A:「原本我們預估，央行可能會微幅調降利率，為建築業開些水龍頭，但美伊戰爭開打後，就完全沒有期待，現在市場預估可能要到第三季才會鬆綁。」有業者如此說。甫落幕的央行第一季理監事會議中，央行總裁楊金龍對於房地產資金活水仍未大幅鬆綁，僅放寬第二戶貸款成數，雖對於換屋族是一好消息，但整體來說，信用緊縮仍是當前房市的基本環境。

　事實上，央行的最終目標相當清晰，「只要房價不跌，管制就不會鬆綁。」以免被抑制的火種被資金再度點燃，對於台灣購屋環境來說，最實際的影響可分為三大類，一是一％多的利率已成歷史，房貸利率站穩二％多以上已是新常態；二為非首購族貸款依舊被卡死，除了沒有寬限期外，貸款成數也大幅下降，讓過往靠高槓桿養房的投資策略徹底失靈；三則是房價僵局難解，以中古屋來說，價格因屋主條件不同而已出現修正，但新建案市場價格仍鐵板一塊，買賣雙方認知落差，導致市場猶如一攤死水。

　購屋族必須體認到，過去靠政策紅利或信用寬鬆墊高房價的時代已結束，現在市場完全由剛性需求與實質資金支撐，相對來說，買房的持有成本與進場門檻也因此拉高。

Q2.房貸總量控管下，購屋族自備款與貸款策略為何？

A:在房貸總量控管的緊縮環境下，二○二六年購屋策略必須徹底告別過去「買房像買菜」的投機心態。「以前投資客隨便買，現在不敢亂衝，限制政策依舊卡死，且預售屋也還是全面禁止換約。」業內人士透露。

　對此，正業地政士事務所所長鄭文在提醒，房貸緊縮已是常態，購屋族自備款必須從過去的兩成提高至三成才算安全。更重要的是，在央行緊盯下，銀行對「收支比」的審核更加嚴謹，過去對非經常性收入較為寬鬆，但現在多數會嚴守。

　鄭文在表示，每家銀行對收支比的標準略有差別，以最嚴格的公股行庫來說，申貸人的每月房貸支出就不得超過月收入的三分之一，以月入五萬元的購屋族試算，房貸支出就不得超過一．八萬元。但實際情況是，以貸款三十年、千萬元房貸計算，每月房貸支出就會高達三萬多元，換言之以當前房價水準來說，根本很難過關，他建議，以夫妻來說，就會以夫妻聯保，計算共同收入較可能在收支比關卡過關。

　此外，也建議優先諮詢往來密切的民間行庫或農會等機構，且應提早進行「資金健檢」，清理名下信貸或卡費以拉高收支比彈性。

【囤房稅2.0】

Q1.囤房稅新制上路，多屋族與投資客稅負有何變化？

A:二○二六年是囤房稅二．○實施的第二年，非自用住宅稅率從過去的一．五％至三．六％，提升至二％至四．八％，大幅拉升後累進效果，象徵養房成本已顯著提升。對於多屋族來說，感受想必相當深刻。第一年上路時市場尚在觀望，但到了第二年，實質領過高額稅單後，投資客對投報率縮水已有清醒認識。

　鄭文在指出，以前建商或多屋族喜歡「轉個彎」找人掛名貸款，以適用自用住宅一．二％稅率，但現在稅捐稽徵極嚴，很難規避囤房。（全文請見2026年4月號第143期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP