三道紅線整治 大陸房市轉涼

　大陸恆大集團陷入債務風暴，其背景可從去年8月大陸官方劃出的三道紅線說起，明確規範了房企的資產負債率、淨負債率及現金短債比，讓過去房企賴以生存的高周轉、高負債和高槓桿模式，受到全面狙殺。

　據大陸房地產機構指出，2021年上半年的房地產之所以漲幅快，關鍵的原因是2020年受疫情影響被抑制的購房需求快速釋放。但從5月開始，調控再度加碼，房市熱度瞬間轉涼，這也就是7月以來房產銷售不理想，量價齊降的根本原因。

　統計今年1-8月，大陸全國各大城市住房調控累計達到352次，平均每個月調控50多次。監管層想藉由調控住房成本，讓住房開支減少，進而增加生育率，這也成為2021年之後的新信號。

　大陸住建部、央行等8部委近期也聯合行動，展開為期3年的房地產整治計畫，穩房產排第一位。

　大陸監管層在2017年就強調金融資源要扶持實體經濟，脫虛向實。官員多次強調，不要妄圖透過借助金融資源將自己做大，反過來挾持金融體系。最終，大陸監管層用近乎金融機構的管理方式，來管理地產開發商的資產負債表。

　這一切得從去年8月20日一場會議開始，彼時人民銀行和住建部等部委召集12家龍頭房企高管，要求房企爭取實現「剔除預收款後的資產負債率小於70％、淨負債率小於100％、現金短債比大於1倍」的目標。並據此「三道紅線」指標，監管層對房地產企業分成4類，不同檔位的房企獲得融資待遇也不同，其中，三條全部不達標為紅檔，不得增加有息負債。

　按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。對於房地產行業來說，這無疑是一次革命性的變化。過去幾十年，大陸眾多房企賴以生存的「三高」─高周轉、高負債和高槓桿模式受到全方位狙殺。眾多房企不得不減少拿地、降低負債，並重新思考行業和企業的未來。

　近期陷入負債風險的房企，已經明顯感受到了完全不同的監管決心，房產企業大到不能倒的故事，正在走下神壇。