社論／8千多個城中城未爆彈 快都更吧

　高雄城中城大樓火災釀成46死、43傷慘劇，全國震驚。傷亡慘重主要原因在大樓老舊、疏於管理加上產權複雜，難以進行都市更新所致。全台無管理的老舊大樓共8506棟，等於有8千多個未爆彈，隨時可能威脅低收入族群的生命安全，政府必須認真面對處理。

無管理老宅 威脅百姓生命

　台灣1970到80年代經濟發展快速，都市化所興建的各種樓房，迄今屋齡都已達40或50年，幾乎都已陳舊不堪，漏水和諸多維修問題經常引發住戶糾紛；特別是台灣地震頻繁，目前又已進入可能發生8級以上「海溝型」地震的百年周期，這些高齡老屋老朽難耐強震，亟需都更來提供安全合宜的居住環境。

　全台900萬戶住宅中，屋齡超過30年的老舊建築占了泰半；而超過40年的，全台每5戶就有1戶；台北市每5戶就有2戶。台灣大都會人口多數居住在老舊建築中，無法抵抗強震的巨大風險。

　政府早已明白問題嚴重，1998年就通過《都市更新條例》，提供獎勵鼓勵都更，但成效有限。復於2017年通過帶期限的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，加速審核、降低門檻並增加優惠，雖然案件有明顯增加，但只是杯水車薪。今年前7個月，建築成本高漲，全台核定案件比去年同期足足少了7成。都更速度趕不上屋齡老化，又面對著潛在的大地震威脅，多數都會居民早已「身處險境」，說是重大「國安危機」並不為過。

　既然如此，都更為何進展如此緩慢？首先，整合困難，任何一個或少數「釘子戶」，就可能讓都更整合破功。其次，對住戶而言，申辦程序複雜且不甚了解，對合作建商經常缺乏信賴，頻生矛盾而難以成功。

　其三，由於大樓新規範必須保留的公共設施坪數（約35%）遠高於數十年前（約10%），都更後原住戶所得坪數通常會顯著減少。其四，賦稅減免通常只有2年，台北市近期延長到12年，但過了優惠期後的租稅負擔經常漲到10倍上下，非一般市民所能負擔。其五，都更需大量資金，雖然可以貸款，但成數和年限通常不如一般房貸，造成財務壓力。

　針對上述問題，各級政府應成立都更專責機構，既然是重大國安問題，不成立專責單位難以輔導協助推動；對已設立者應投注足夠人力。其次，應大幅提高租稅獎勵。多數都更住戶皆為退休之市井小民，獎勵期過後難以負擔相關租稅，應顯著提高獎勵期限減少排拒心理。其三，應顯著提高容積獎勵。目前容積率之標準沿用多年，在少子化下都會住宅活動人口逐漸減少，適度放寬容積率其實無礙，卻可提高都更誘因。

大陸面積1換1.5 深具誘因

　其四，地方政府宜選定小區域示範公辦都更。目前都更對象零散，未能彰顯都更的全面效益，因此應逐年選定特定區塊推動，以更新後小區域的生活價值提升，帶動民間主動申辦之積極性。其五，因提供租稅誘因將減少地方政府稅收，中央應提供相當的補償以激發地方動能。其六，央行和金管會應針對都更所需資金提供配套，將大量閒置資金導入都更，避免大量都更受到制約。

　都更最大的問題，其實在於領導者缺乏足夠的遠見和決心。看看大陸從2008年啟動的棚戶區改造計畫，透過「以房換房」（舊房換新房以1:1.5面積置換）和「拆遷現金補償」等誘因，已經協助1億多民眾改善居住條件。前年推出的「老舊小區改造方案」則以政府、居民和社會共同負擔資金，提供拉皮、增設電梯等住宅改善。香港政府最近更大氣宣布，將在未來10年興建33萬戶國宅、打造「北部都會區」，將住宅總數一舉提高到90萬戶以上，解決年輕人的居住需求。

　看看對岸和香港的魄力和決心，就會了解台灣最大的問題所在。蔡政府承諾的社會住宅已經跳票，難以寄望都更就能有所突破；但期待未來的政府領導人，能將都更視為解決國安問題的關鍵藥方，列為競選政見並在任上全力推動，才有可能解決問題。