社論／炒房共和國崩盤前兆

　全台房價從去年開始狂漲，今年第3季飆漲達4%；雙北地區換算年漲幅7%。「巢運」、「都市改革組織」與跨黨派立委日前召開記者會指出，台灣6年來新增52.6萬戶住宅，其中過半屬「非自住」；多屋族人數年均成長率高達7%，質疑蔡政府「究竟在照顧誰的利益」？

蔡政府照顧誰的利益

　依財政部統計，「房產集中化」現象日益嚴重：6年內新增52.6萬戶住宅中，53.5%為「非自住」家戶所擁有，非自住家戶擁有的住宅數量也成長了25%，自住或公益出租宅只增加了3%，持有非自住住宅的自然人數目，也從33.6萬人成長到50.2萬人，成長了7%。這實在是驚人的現象，越來越多國人加入了「炒房俱樂部」，台灣已成為「炒房共和國」。

　在全台住宅中，空屋率最高的房宅是「未滿5年」的新宅，比例高達37.2%；近乎4成新宅不是蓋來「住的」，而是蓋來「炒的」。最讓人驚訝的是，擁有10戶以上住宅的屋主，其住宅竟然有62.0%是空屋，也就是這些富人們有能力囤屋，不會隨便降價求售。難怪房價只漲不跌，年輕人叫苦連天卻也是枉然。

　內政部今年3月初發表了分析報告：持有4房以上的屋主，擁有全台10%以上的住宅。但這些被炒作的住宅，屬於自然人的較少，主要是被法人持有；因為擁有4屋以上的8.1萬自然人，只擁有44萬戶住宅，但擁有4屋以上的1.34萬個法人，卻擁有34萬戶住宅，囤房現象相當明顯。而且，在去年第4季，持有時間不足1年即出售的住宅，屬於自然人的只有10%，屬於非建築相關業者的法人者達到55%，這清楚地顯示，法人的房產炒作交易極為頻繁。

　法人炒作房產的狀況嚴重，一般歸咎持有房屋的房屋稅和房屋交易獲利的「房地合一稅」稅率太低，造成囤房成本偏低，故建議政府應課徵囤房稅、提高房地合一稅，增加囤房和炒作的成本，讓更多囤積的住宅提供到房產市場來減少炒作並降低房價。

　蔡政府對此問題延宕多時，總算略有回應。今年修訂了「房地合一稅」法，7月起適用新法，讓持有房屋不滿2年的不動產交易（過去是1年）獲利，都必須負擔45%的獲利較高稅率；持有2到5年間的房屋交易獲利，則需負擔35%的稅率。再加上央行從去年12月、今年3月和9月，連續進行的3波「選擇性信用管制」，針對住宅貸款成數、寬限期和工業區土地買賣進行了管制，但收效有限，房價繼續飆高。

鐵桿支持者也能覆舟

　囤房稅雖然在2015年上路，持有4戶以上房屋者房屋稅門檻從1.2%調高到1.5%，地方政府還可自行調高到3.6%，但面臨選舉壓力下，幾乎無人敢捋虎鬚，0.3%的調幅毫無作用。地價稅是另外一個工具，由於公告地價遠低於實際市價，台灣持有房地產的「有效稅率」僅約0.1%，約為美國的1/10、英國1/4、日本或新加坡1/2，應有調漲空間。

　根據網站Numbeo的資料，馬政府第二任期房價快速飆漲，房價所得比從2012年的14暴漲到2016年22；蔡政府執政第一任略見改善，2020年急速惡化到24，高居全球第9，今年稍退回22，情況依然惡劣。

　全台房地產價格在短短2年內漲了3成，台南市東區甚至狂漲了9成。蔡政府年年調高基本工資，今年調幅更高達5.2%，博得不少掌聲；但人力資源公司調查，大學畢業生今年起薪只有3.1萬元、碩士3.5萬元，5年來首次下滑。蔡政府改善民生的一切努力，在房價高漲、薪資停滯下化為烏有，下次選舉「鐘擺」擺回另外一邊，也不令人意外。

　蔡總統2015年競選政見要「全面改革房屋持有稅」，承諾8年內蓋只租不賣的「20萬戶社會住宅」；迄今5年半卻只完成4萬戶。既無廉價社會宅讓無殼蝸牛租賃，又坐視房價高漲；年輕人既買不起房子，又無廉屋可租，「居住正義」已蕩然無存。北台灣房價高漲，被視為2016年政黨輪替的重大因素；難道蔡政府不怕年輕人從「載舟」的鐵桿支持者，搖身一變成為「覆舟」的關鍵力量，重蹈前朝覆轍？