新莊對標汝矣島 商辦後市看好

走在韓國汝矣島市中心，IFC Seoul首爾國際金融中心、Parc1 Tower、63大廈拔地而起，建築風格大相逕庭，卻各領風騷，不但吸引重量級業者進駐，也成了企業攬才的關鍵密碼。專家分析，辦公市場正掀起一波「趨優遷移」風潮，不論是汝矣島或是新北新莊，區內A級辦公快速崛起。

　對企業而言，租賃A級辦公大樓有何好處？JLL韓國研究部主管Veronica Shim表示，過去幾年，市場上「趨優遷移」現象十分明顯，租戶傾向選擇在每人空間配置更大、鄰近大眾交通工具、擁有知名租戶名單、以及具備有助於招募與留住人才特色的建築物。

辦公環境優 年輕人嚮往

　Deloitte Korea資深合夥人Paul JH Kim分析，Deloitte Korea每年招募新進員工，問他們為什麼想要進Deloitte Korea，得到的答案是，關鍵在於公司位在IFC Seoul有非常好的辦公大樓，是首爾重要的指標建築。經他了解，能成為年輕優秀員工嚮往的企業大樓，須要上下班交通便捷，大樓的品質及環境優越，甚至休憩紓壓空間都是影響意願的重要因素。

　反觀台灣，據實價登錄資料顯示，2024年130億資金湧向新北商辦市場，創下新高，並以新莊占大宗。今年迄今，新莊成交量占比更逾8成以上。新莊大型辦公案「國家壹號廣場」特助李妍蓁直言，從新莊辦公市場的發展，看到近年來躋身韓國金融重鎮，被喻為韓國華爾街的汝矣島發展影子。

台韓新都心 五大共同點

　對標汝矣島模式，李妍蓁指出，新莊新辦公大樓林立的副都心，與汝矣島發展模式具五大共同點，分別是有重量級政府機關遷入、重大交通建設紛紛開通、文化新勢力的進駐、知名品牌業者興建新型態辦公樓，以及坐擁多處大型公園綠地。

　首先是行政院中央合署辦公大樓進駐，擁有3捷3高3快等交通建設，國家電影及視聽中心設立後，正進一步推動二期建設，第四為興富發、中悅等品牌建商打造新形態辦公大樓，麗寶、佳能、四零四科技、儒鴻等知名企業也前仆後繼前往副都心設總部。

　另副都心還有一大優勢在綠地公園眾多，區內有中港綠堤、塭仔底溼地公園，形成一個結合商業、休閒與便利性的高品質環境。

證交所遷入 企業紛跟進

　回顧汝矣島發展，Paul JH Kim分析，汝矣島的歷史，從1970年代起，為分散首爾市中心功能開始開發。1975年國會大樓搬入，之後多家電視台也進駐。「我個人認為，影響汝矣島最深遠的事件是『韓國證券交易所』的遷入。」他說，因為證交所的遷入，帶動證券等金融業進駐設總部風潮，逐漸發展為「韓國華爾街」。

　到了1990年代，韓國多家民營電視台也到汝矣島設點，使汝矣島成為娛樂中心，對當地發展影響深遠。

　接著是 IFC Seoul等頂級商用不動產的興建，帶動原首爾市中心老舊辦公樓的企業主遷移。Paul JH Kim指出，IFC Seoul啟動前，汝矣島無論區位或建築品質都不具優勢。IFC Seoul、Parnas Tower等落成後，成國內外企業與顧問公司選擇的新標的。

　展望未來，Paul JH Kim認為，能進一步為汝矣島添柴火的是GTX，即韓國廣域地鐵系統的持續推動。這項建設讓原本距離首爾較遠、大約60公里以上、通勤困難的地區，可以在30分鐘內抵達首爾，GTX A線的部分區段已經開通並在運行。從交通影響的角度來看，這將帶來非常大的變化。因此，他認為，以GTX經過的地區為中心，無論是住宅型或商用不動產，都有價格上漲的潛力。

　新莊副都心辦公市場後市，同樣被看好，李妍蓁表示，周邊區域剛性需求強勁，因塭仔圳重劃區與楓江產業專區的拆遷，導致大量中小企業衍生遷至新辦公室的需求。這些區域的重建時程預計需要5至10年，因此產生了即時的市場空缺。

集三大園區 超竹科4倍

　國發會「首都圈黃金廊帶」計畫，旨在促進區域產業發展與在地生活圈緊密結合，串聯全台經濟廊帶，聚焦「傳產、金融、AI科技」供應鏈整合，集「知識產業園區」、「新北產業園區」、「楓江產業園區」三大園區動能，預計超過26萬就業人口、3.6萬家中小企業、年產值預估達5.3兆，超越竹科4倍，是北台灣經濟發展的重要引擎。

　此外，企業有汰舊換新，門面升級趨勢，她指出，鄰近副都心的五股工業園區、五股知識產業園區、三重湯城園區等地的商辦較為老舊。許多企業尋求將行政管理部門遷至新式大樓，以提升企業門面，實現「廠辦分離」的營運模式，在在推升新莊副都心的優質辦公需求。