房市兩大政策掀論戰

　6月中旬中央銀行理監事會即將召開，加上政府研擬中的新青安2.0版本輪廓逐漸浮現，成為近期房市最受矚目的兩大政策焦點。建築業界期待央行檢討已沿用10多年的高價住宅認定標準，避免扭曲住宅產品供給；另一方面，新青安2.0傳出將新增排富、排老條款，則引發是否偏離協助首購族成家立業初衷的論戰。

　在央行政策方面，市場最關注的仍是去年祭出的第7波不動產信用管制後續是否出現調整空間。華固建設董事長鍾榮昌表示，目前高價住宅貸款限制標準已沿用十多年，與現今房價水準存在明顯落差。以台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元的認定門檻來看，許多原本屬於一般換屋型產品，如今都被歸類為高價住宅。

　鍾榮昌指出，10多年來房價已上漲超過1倍，但高價住宅門檻卻未同步調整，導致市場出現產品定位扭曲現象。部分建商為避免產品落入高價住宅範圍，不得不大量規劃小坪數住宅，長期下來恐不利住宅市場健全發展。

　他舉例，目前台北市精華區房價動輒每坪200萬元以上，7000萬元總價換算下來僅約35坪，若再扣除車位，實際居住空間更為有限，已難稱得上真正意義的高價豪宅，反而可能只是一般家庭換屋產品。

　鍾榮昌認為，隨著國民所得提高，民眾合理居住需求應朝3房以上產品發展，而非被迫朝小宅化方向走。若政策長期壓縮正常換屋市場，不僅影響民眾居住品質，也會扭曲城市住宅供給結構。因此期待央行能重新檢討高價住宅定義，在金融穩定與居住需求間取得平衡。

　長虹建設董事長李文造表示，919信用管制上路至今年第3季已達2年，政策已達到抑制投機及降低市場過熱的效果。他預期，央行最快第2季、第3季就有機會適度鬆綁相關限制。

　李文造分析，台北市等蛋黃區預售屋價格近2年來並未明顯下跌，但若考量通膨因素，房價原地踏步其實等同實質修正，幅度約達1至2成；至於蛋白區預售屋及部分成屋市場，價格確已下降。

　對於信用管制鬆綁重點應放在高價住宅貸款限制或第二戶貸款限制，李文造則直言「都要」。他認為，目前高價住宅認定標準已不符市場現況，而第3戶貸款限制也影響正常換屋需求，若能同步調整，將有助市場恢復正常交易秩序。

　相較於央行信用管制聚焦市場供給端，新青安2.0則直接牽動購屋需求端。目前市場盛傳的新青安2.0版本，包括新增年收入200萬元排富條款、房屋總價限制、提高資格審查門檻，以及房貸年限加年齡不得超過80年的規定。若相關規畫成真，未來50歲以上首購族群恐將被排除在優惠貸款政策之外。

　台灣房屋集團根據聯徵中心資料統計，2025年50歲以上申貸購屋樣本數超過2.6萬件，其中女性占55.1％。若以收入觀察，年收入40萬至60萬元占13％最多，其次為60萬至80萬元占11.6％、80萬至100萬元占11.5％。整體而言，50歲以上購屋族年收入百萬元以下者占比接近5成。

　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，市場上存在不少真正的「大齡首購族」。部分民眾年輕時囿於家庭經濟因素無法購屋，或是中年後因婚姻、家庭人口等變化，導致中年後才做購屋規劃。若未來新青安增設年齡門檻，這群人購屋壓力相當沉重。