小宅小兵立大功

首購族為主力的當前市況顯示，剛性需求使低總價產品一枝獨秀，受首購族歡迎，於是愈來愈多建商推案不得不受低總價限制，加碼推出低總價產品換成交，使房屋市場演出小宅立大功並撐起半邊天的市況。 　以往很少推小坪數的一線建商包括國建、冠德、遠雄、興富發及太子等公司，紛紛推出小坪數住宅因應房市需求，使得近期小宅出現在一些不該出現的區域。從前這些小宅只會出現在雙北市捷運站周邊或蛋黃區的CBD內，現在包括台北市大安區，新北市新莊副都心、中和，及台中市7、12期，都陸續出現20幾坪起跳的小宅，特別是許多大型建商加入了小宅低總價的搶錢大作戰。

新屋好宅讓利有限

新客源開發不易，加上建案多以首購族為目標客群，高總價產品相對難消化，只好一再拉低總價帶衝成交量。 　以新北市新莊副都心為例，前幾年景氣好時，大型建商狂推中、大坪數產品，但房市自2014年下半年反轉向下以來，如遠雄建設一改只推中、大坪數產品的基本模式，推出最小坪數只有20坪的「遠雄首品」，近期再加碼推出18坪起的「遠雄首藝」。冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的建案「冠德風尚」，總價帶拉低到1,000萬元左右，迎合首購族。 　北台灣今年的推案，坪數明顯縮小以迎合當前的購屋主力首購族群。雙北市蛋黃區精華地段，不再是推70、80坪4房以上的換屋型產品，而是推出25至35坪為主力的小宅。在價格上，台北市蛋黃區中古屋房價近年來雖下修1成至2成，但大安、中正區新屋建案開價還是要1坪130萬至150萬元，也就是說新屋市場降的是總價，單價沒太大變化。 　房價緩跌，首購族薪資又在低檔徘徊，要進入台北市天龍國的購屋門檻仍高不可攀。山不轉路轉，建商索性順勢轉進新北市的板橋、新莊、中和、林口和三重等區拓展客源，像近期熱賣的板橋「新潤青峰」，為新潤建設在板橋永翠段推出的低總價預售案，5月底推出挺青年當家的優惠方案，優惠戶採均一價、先到先選的銷售方式，前100戶銷售拉出長紅順利完成訂購。除了上述，林口的「冠德鼎捷」，遠雄建設位於中和的「遠雄和光」、「遠雄日安」都是因應低總價所推出的過渡型產品。

軌道經濟振興房市

現實面是，首購的小資族負擔得起的也只剩下小坪數的小宅了。為了迎合小資族，小宅總價愈挖愈低、坪數愈推愈小，我認為這種總價愈挖愈低的現象應該適可而止，因為房屋市場如果只剩下低總價的首購族，市場上完全沒有換屋族與豪宅族群的客戶，這個房屋市場將是畸形的。未來，豪宅與小宅在房屋市場所占的比例仍會不斷提高，房市整體雖仍低迷，但在政府陸續推出老屋都更及前瞻軌道計畫擴大公共建設投資下，台灣的房地產可望慢慢走出谷底。 　統計顯示，六都5月買賣移轉棟數稍稍轉好，北、高兩大都會區移轉量月增率皆超過2成，其中，北市更是今年首度站上2,000棟大關；六都合計5月移轉量達1.76萬餘棟，月增15.8％，房市交易似乎逐漸回穩。 　不過，我認為，買賣移轉棟數增加，有一大部分是預屋屋交屋將數字衝高，實際上房市整體成交量應該還在谷底盤整，沒有半年2個季度持續成長，單月的表現不能說房市已回溫，仍有待持續追蹤與觀察。