合宜宅 淪法拍套利新獵物

近年房市交易表現平平，法拍市場卻顯得熱絡。其中，「合宜宅法拍屋」不僅在下跌的房價中逆勢向上，還屢屢創下新高價！本刊調查，原本存在禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，甚至可以大賺一倍左右的暴利，還能輕鬆避開房地合一稅；政府為照顧弱勢所推出的合宜宅，儼然淪為「法拍套利」的新獵物。

為了一探合宜宅在法拍市場「夯爆」實況，五月中旬一早，本刊記者前往新北地方法院，只見代標業者忙著發送投標檢索，上午十筆案號、下午十九筆案號，各占一筆的新北市板橋區「浮洲合宜宅」，顯然已是法拍常客。 浮洲合宜宅位於板橋區核心生活圈，距離亞東醫院捷運站最近約六百公尺，又有台65線快速道路，交通及生活機能十分完善，是不少人嚮往的住宅環境。三年前推出時，承購價每坪十九．五萬元。 該兩筆遭法拍的浮洲合宜宅，分別位於十四樓和四樓，同樣不點交，拍賣原因都是清償票款。 其中，十四樓的法拍屋為五二．四八坪，一拍底價一五○○萬元，Ｃ姓自然人以一六六○萬元得標，每坪得標價約三五．七萬元，每坪足足比當年高出約十六萬元；Ｃ姓自然人就是債權人。

私下協議 規避閉鎖期

四樓的法拍屋為三三．四二坪，一拍底價一○六○萬元、二拍底價八四○萬元，共有二組投標，最終由Ｌ姓自然人以一○一八．九九九九萬元得標，每坪約三六．九四萬元，身價同樣暴漲。拍定後，只見代標業者們一陣交頭接耳，本刊記者好奇詢問，一位業者解釋，「另外一組是事先講好的（假造債權），債權人就坐在那，卻沒標到。」也就是說，得標者是半路殺出的買家。 該代標業者透露，在一般法拍屋案件中，債權人自己進場投標的情況不算少，「合宜宅標案卻特別高，大家心知肚明怎麼操盤。」不過，面對本刊記者追問，他不願多談細節。 所謂的「合宜宅」，是政府面對居高不下的房價，為了照顧弱勢族群而推出低於市場行情的集合住宅，全台除了浮洲合宜宅，另一案為林口A7合宜宅，符合資格的民眾可透過抽籤取得認購權。為了防止炒作房價，政府設下五到十年內禁止出售的「閉鎖期」。 然而，近年卻有不少合宜宅流入法拍市場，「因為利用法拍的方式可躲過閉鎖期，且接手的得標人，日後也能自由轉售。」寬頻房訊發言人徐華辰進一步解釋，破解閉鎖期有方法，「買賣雙方先私下協議好價格，再利用簽訂本票，以償還票款為由『故意讓房子被法拍』，同時透過事先做假的租賃契約，讓法院判定為不點交，靠著『買賣不破租賃』就可阻絕潛在買方，在無人競標而流標後，債權人就可行使承買權；若擔心有人搶標，債權人也可主動參與競標。」

假造債權 套利賺飽飽

本刊調查，浮洲合宜宅和林口A7合宜宅，累計至今已有七十九件進入法拍市場。由於林口A7合宜宅的閉鎖期只有五年，二○二一年解禁後即可自由買賣，法拍物件已漸漸減少；總戶數高達四○○九戶的浮洲合宜宅，閉鎖期長達十年，目前只過了二年，預估未來透過法拍解禁的數量，成長空間大。 寬頻房訊統計，浮洲合宜宅二○一七年首度流入法拍市場共三件，二○一八年七件，二○一九年二十四件，今年至今已達十一件，幾乎是倍數增加。 值得注意的是，浮洲合宜宅不只流入法拍的件數遞增，拍出價格更是不斷創新高。其中，一筆坪數六四．一三坪的二十四 樓物件，四月二十二日進行二拍時，Ｍ姓自然人以一九八八．一萬元得標，每坪平均三七．六二萬元，創下歷史新高，「之前的屋主以每坪十九．五萬元購入，估計扣除取得的成本，價差高達八百三十五萬元，也就是說獲利將近一倍。」徐華辰說。 徐華辰透露，合宜宅進入法拍市場後，存在一個「套利模式」。假設第一手屋主以每坪十九．五萬元承購，後來買賣雙方私下協議每坪三十萬元成交，第一手屋主「絕對賺到」；透過「協議假債權」購入的第二手買家，若未來以低於法拍得標價出售（例如法拍得標價每坪三十五萬元，第二手屋主只賣每坪三十四萬元），不但可以賺到差價，帳面上還是「賠售」，可以輕鬆避開房地合一稅。「相較周邊房價和五字頭的江翠北側新重劃區，浮洲合宜宅的第二手未來還是有漲價空間。」 因此，在幾乎穩賺不賠的吸引下，浮洲合宜宅法拍數量及價格愈來愈高，業者大膽斷言，「目前在法拍市場中，八成都是假債權、假交易，因為這些物件都有『一拍或二拍成交』、『不點交』、 『拍定價高』、『清償票款』等四大共通點。」 本刊記者實地走訪浮洲合宜宅，只見社區環境清幽，棟距也超級寬敞，一樓已進駐全聯福利中心、7-ELEVEN，此外也有基本生活機能的早餐店、蔬果店。當地一名住戶透露，他知道社區有人透過法拍轉售，「朋友曾經去問過（業者），但好像程序很複雜，而且價格愈來愈高，所以作罷。」 另一名房仲業者說，「當初浮洲合宜宅抽籤時，就有不少投資客找人頭卡位，後來社區地下室梁柱出現裂縫，爆發結構安全疑慮，而出現退訂潮，補上的住戶有不少是投資客，現在都在想辦法透過法拍套利，只是流程複雜、眉角多，還得配對到買家，其實不太容易；因此法拍界分工很細，有些人專找買方，有些人專找賣方，才有機會促成買賣。聽說也有一般屋主受到利誘，心動找上法拍業者了解『怎麼賺』？」

立法限制 恐害債權人

一名年約五十歲的太太對本刊記者說明，「我朋友住在浮洲合宜宅，我覺得環境好，也想買一戶，特別親自到法院觀看標售，和業者打聽物件。」她對整套「玩法」似乎已做足功課。 優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒表示，目前浮洲合宜宅拍定價平均每坪約三十七萬元，要在捷運板南線上找到類似條件的物件，不是太容易。」他認為因政府訂定「閉鎖期」，才讓有買賣需求的民眾，必須透過不正常管道滿足需求，「如果當初政府有明令未住滿十年，就以當初價格退還並繳交使用期間租金，合宜住宅炒房問題或許可以改善。」 談起如何防堵合宜宅遭有心人法拍，營建署管理組副工程司陳志銘表示，「如果特別立法限制合宜宅不得法拍，那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平，也可能會有人心存僥倖而不付房貸。我們相信九五％的人都還是守法，不應該為了五％的人立法，讓真正守法的人也變成受害者。」他強調，政府未來不會再規劃合宜宅這種「出售式住宅」，只會推出「只租不售」的社會住宅。