揭 團購主 竹北炒房大亂象

今年房市熱度破表，「紅單」（購屋預約證明單）炒房伴隨投資客大肆出籠，儘管內政部次長花敬群開嗆「誰敢炒作！」也難遏止紅單歪風。近期有網友向本刊踢爆，新竹縣竹北市有一名團購主與代銷一哥「海悅國際」合作，在開案前提供獨家貨源，販售「優先預購權」給投資客，每戶收取15萬元的服務費，這種「轉紅單」的變形玩法，近日爆發一宗退費爭議，引起網友兩極攻防，消費者買房一定得要小心。

自從竹科新貴陸續加入投資客陣容後，新竹縣竹北市成為炒房勝地。十月十五日深夜，一批板凳大軍在竹北市「椰林華興案」（現名「椰林花現」）建案排隊，被媒體封為「竹北奇蹟」、「神獸級建案」。知情人士說：「投資客要在此蹲上兩天，才能搶到一張預購單，那是一種變形的紅單，只要在簽紅單前轉手排隊登記，一張單可賺十萬至二十萬元。」新竹縣政府三年前即禁止紅單，今年房市大好，紅單竟然「翻轉」復活！

揪團買房 拒退服務費

近年來，有多位團購主向建商爭取獨家銷售戶數後，再自行舉辦投資說明會，有意購屋的買家可支付十五萬元至二十萬元的服務費，拿到優先承購權。 「臉書『丁丁的新竹房產攻略』版主丁丁，最近卻因不願退還服務費，引發一連串網路論戰。」該知情人士透露，三月間，丁丁透過臉書發布高鐵新竹站旁的預售案「竹科滙」資訊，吸引逾五十名網友回應「想了解」。五月間，丁丁宣稱取得竹科滙獨家銷售戶數，並在代銷公司海悅國際開案前舉辦投資說明會，讓有意願的投資人以每戶十五萬元服務費，取得優先承購資格。 據說當天共登記了一百二十戶，最後僅三十戶確定購買，其中有一位投資人事後反悔想要退單，丁丁卻不願退費；該買家向身兼部落客與房地產業者的友人小顏訴苦後，小顏決定出面替朋友討公道。 六月起，小顏在自己的部落格發文抨擊丁丁與海悅國際「不斷透過通訊軟體在社群帶風向」，還公布自己與丁丁的對話錄音檔，丁丁在其中解釋「這是一個大代銷和小代銷的合作關係」，小顏並發出不自殺聲明，引發雙方的支持者隔空交火。 「我認為（不退費）不合理，曾向海悅國際副總等相關人士反映此事，後來覺得自己管不著企業的銷售手法，想說算了。隨後同業卻在LINE社群『竹北房市大小事』帶風向攻擊我，所以我就在部落格發文揭露這一切。」小顏表示。 海悅國際主委宋子顥則澄清：「事前有聽到丁丁要開說明會，我們沒有參與也不清楚細節。」至於被質疑若不是雙方有合作，團購主說明會上怎有資料可介紹？宋子顥回應：「建案已取得建照，資料很容易得到，網路上匿名的發言，講話不用負責，已造成困擾，竹科匯仍照既定計畫在九月底公開銷售。」 小顏坦言，由於自己也是房地產業者，才會被批判替朋友出頭「是否因為利益分配問題」、「是否有意操弄打擊同業」；但他強調，這件事情的本質，是丁丁沒有和建商簽署委託銷售合約，違反《不動產經紀業管理條例》，卻向消費者收取服務費，「這種作法有極大風險，如果丁丁把錢捲走怎麼辦？海悅國際會負責嗎？」 當地業界人士透露，由於雙方鬧太大，目前該案建商尚未讓丁丁的客戶簽約；此外，據傳永慶集團新竹區也開鍘好幾名與丁丁合作的仲介，不過永慶集團否認此說法。

去年大案 建商禁分銷

小顏加碼爆料，除了丁丁，海悅國際還固定與一位彭姓房仲合作，彭姓房仲也正是三年前一次包下百戶「竹科悅揚」的團購主。然而，竹科滙事件爆發後，海悅國際就在建案臉書粉絲頁貼出聲明稿，強調沒有授權或委託他人代收「預約金」以及「保留金」，緊急興建擋火牆。 另一名知情人士也指出，丁丁與海悅國際的關係密切，首次合作應該是竹北市去年的百億大案「豐采520」，「聽說該案建商『豐邑建設』發現丁丁將向消費者收取服務費，便下令嚴禁海悅國際繼續跟丁丁配合。」 對此，豐邑建設證實確有此事，表示委託代銷只要合法操作，基本上不會過問銷售方式，但不容許有分銷行為，「消費者以團購方式找上代銷索取優惠沒有關係，但如果團購主沒有建商的委託授權合約，不能跟客戶介紹商品和收費；如果出事，消費者只會找建商，就會破壞顧客關係及品牌信任度，所以我們知道後立刻制止。」

賺時機財 惹業內攻擊

丁丁向本刊記者坦言「有在做團購」，強調自己收取服務費都有開發票，「這是市場機制，現在環境供不應求，有人想走（新案提前卡位），這種交易模式就會產生。」面對網路上的種種抨擊，丁丁認為，他的交易模式沒有瑕疵和漏洞可讓人檢舉，「很多人想賺時機財，我把事情做得太完善，讓別人沒有機會深入，所以業內會產生攻擊。版主（指小顏）背後就是投資客和房仲，以爆料的立場講述生態圈，合理嗎？」 《住宅週報》社長陸敬民解釋業界生態，代銷業者一次要消化百來戶的案量並不容易，實在無法等到開案再向上門的客戶一一介紹，因此開案前會透過已購客與長期配合的投資客等口袋名單，先行釋放消息，皆屬常見手法，「這時有管道、有通路的人，就能優先取得第一手貨源，在房市向上之際，有加價轉售套利的空間，於是衍生『團購主包貨』的銷售模式。」 陸敬民表示，團購在新竹地區已是常態，團購主的「介紹費」都由接待中心（代銷業者）提供，過去並沒有引人非議的地方，「極少數的團購主開始向消費者索取所謂的『服務費』後，擾亂了市場秩序。」

開賣排隊 可創造話題

「這麼多中古屋待價而沽，消費者偏要擠房價高的預售屋，原因就在於有套利空間，大家都想在期限內拚轉紅單和換約，若不從心理層面移除消費者的跟風恐懼，想要消弭炒作亂象相當困難。」陸敬民指出。 臉書「Jr預售屋潛銷團購資訊站」版主Jerry則說，一開始是建商或代銷業者希望在潛銷時期賣到一定的戶數，確保投資可以回收，因此透過團購主揪團，給予優惠的早鳥折扣，團購主可藉此賺取代銷業者給的「介紹費」，「賣出一定戶數後，建商就會結束潛銷優惠，並調高價格，因此早期入手的買家很容易有獲利空間。」 「由於這兩年房市太熱，往往開案即完銷，愈來愈多建商改採『開賣排隊』方式，既公平又可創造話題；不過，如果團購主和建商、代銷業者關係良好，也能提前獨家取得建案資料，甚至包下較好的房型，兜售給有需求的客戶，開賣之後再帶客人到接待中心簽紅單。此時部分團購主進而向消費者收取服務費，而非向代銷業者收取介紹費。」Jerry指出。 一位業者感嘆，大家都說討厭投資客，但嘴巴講是一回事，有機會取得利益途徑時，都會想撈一下，換個約就能輕鬆入袋百萬元，有太多人想透過這個機制賺錢，炒房豈能怪誰？