旅宿業 掀史上最大600億轉手潮

新冠疫情大爆發，改變國人生活，更殘酷地折騰旅宿業生態。本刊調查，去年至今，至少有30件旅館交易案，總成交金額逾600億元，連商仲業者也驚嘆，「這是國內史上最大的旅館轉手潮！」在這輪旅宿業生存戰中，老牌亞士都飯店吳景聰家族選擇退出，「迪化街大帳房」李方集團趁著SARS疫情打造的百億飯店王國，如今卻不敵新冠疫情而紛紛求售。「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天則趁勢入場，共砸80.6億元收購4家旅館，成了吃貨王，隨著解封日近，旅宿業新一輪競賽即將登場！

疫情，如同一場物競天擇。三級警戒四度延長後，國旅熱門景點屏東縣恆春半島民宿業者舉起白旗，七月中爆出二十間民宿搶售，接著走過六十三個年頭的全台首家民營國際觀光飯店──高雄「華園大飯店」六合館，也貼出八月底畫下休止符的歇業公告。

一萬三千家旅宿 苦陷絕境

「二○○三年的SARS疫情衝擊觀光業，但時間不長，二○○八年的金融海嘯，影響也不過一季。在新冠肺炎衝擊下，從外來觀光客到內需旅遊業全面萎縮，這種情況前所未見！」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，國內旅宿業者過去隨著陸客來台，如雨後春筍冒出，又隨著陸客不來而陷入困境，如今更被新冠疫情打入絕境，全台三千四百家旅館及九千九百家民宿無一倖免。 「北市六百家旅館中有三百家是租的，估計目前有一百間是欠房租欠薪水的『爛尾』，房東剉咧等！」北市旅館公會理事長韋建華表示，已有逾五十位房東由於房客繳不出租金或失聯，找上公會協助頂讓物件，公會儼然成了仲介機構。 當然，最慘的還是被迫出售物業的旅宿業者。「前幾年陸客不來，（旅宿業者）只是想著賣或還在評估；去年國境封閉後，即便政府祭出旅遊補助，也不會有人想要住進都會區的飯店或汽車旅館，市場上愈來愈多旅館搶售。」一名旅宿業者苦笑，經營時要競爭，現在「僧多粥少」連出售也要搶著脫手。 時下的旅宿業拋售潮，物件遍布北中南，就連擁有五十一年歷史的花蓮第一家國際觀光飯店「亞士都飯店」也難逃轉手命運，今年四月以八‧七億元售出，創下花蓮實價登錄最高紀錄。七月十三日，這家老飯店掛上新招牌「東旭觀海酒店」，準備重新營運。 花蓮亞士都飯店創辦人吳景聰是台北市士林人，早年曾旅日經商，一九六四年推出全台首家「法國風」的觀光飯店──台北亞士都飯店，並導入日式服務禮節，快速打響名號。一九七○年，吳景聰跑到後山小漁村，放膽打造花蓮亞士都飯店，當年開幕時，同時涉足電影業的他，請來不少巨星助陣。 由於緊鄰市區的花蓮亞士都飯店坐擁日出海景和山景，還富有獨特的人文氣息，吸引不少文人雅士匯聚，在推展花蓮觀光上扮演著重要角色。近年面對新秀崛起，花蓮亞士都飯店卻因年久失修，經營漸漸走下坡，陸客不來後，住房率更是急遽下降，新冠疫情則成了壓垮駱駝的最後一根稻草。

看上地點特殊性 改名重啟

去年底，吳景聰家族先是以五‧五億元，將台北亞士都飯店賣給「金慶實業股份有限公司」（金慶實業）。金慶實業是高雄三大家族之一的王家成員王玉珍旗下的物業公司，目前飯店已經申請危老改建，未來將變身成為地上十五層的公寓式酒店，這是王玉珍家族在台北市中山北路周邊的第四個酒店興建計畫。 至於花蓮亞士都飯店的買家「東旭資產管理股份有限公司」（東旭資產），則由「夜店教父」ＡＴＴ集團總裁戴春發、新東陽集團董事長麥寬成合資的公司，新東陽集團亦是ＡＴＴ集團的大股東。 花蓮亞士都飯店去年傳出讓售消息後，身為花蓮囝仔的戴春發，看上該飯店的的在地價值，於是在今年一月設立東旭資產，擺明衝著花蓮亞士都飯店而來。不過，戴春發不如外界期待，老飯店尚未玩出新花樣，只是更名為「東旭觀海酒店」。 東旭觀海酒店一名內部人員表示，「目前飯店還在裝修中，最大改變是調整大廳和外觀。」「戴董（戴春發）抱著回饋鄉里的想法，能留盡量留，員工續聘達九成。」 業界推測，近年花蓮的高端旅館供不應求，東旭資產應是看中花蓮亞士都飯店的地點特殊性，外傳要改造成新型態的度假酒店；不過，由於重建需要大筆資金，買家大概是在等疫情好轉，再貸款重建，因此先維持現狀。

成敗都攸關疫情 斷尾求生

李方酒店管理集團（李方集團）旗下的「皇家季節酒店」台北南西館及台中中港館，則分別在去年十二月和今年三月，以十一‧八億元及五‧九億元售出。而原以八十億元出售的台中「李方艾美酒店」，則無人接手。 說來講去，李方集團的崛起及斷尾求生的現況，全與疫情有關。創辦人李銘松及妻子方素蝶，早期專營台北市迪化街商家的會計業務，被封為「迪化街大帳房」，賺了錢就投進房地產。當年SARS疫情爆發後，夫妻倆買下台北市南京西路原是運動品牌「肯尼士」（Kennex）光男企業總部的兩棟大樓，開設皇家季節酒店，作為李方集團旅館業的起家厝。 近十年，李方集團積極進攻飯店業，金融海嘯後砸下十八‧二三億元，以每坪近五百三十萬元的高價，擊退富邦建設，搶下台北市西門町一塊土地，二年後再以三十六‧八億元的翻倍高價，賣給中國信託人壽，一戰成名。 外界估計，李方集團全盛期握有百億房產，迅速築起旅館夢，先後打出「頭等艙飯店」、「太空艙旅舍」等品牌，更引進國際連鎖品牌「艾美酒店」與「英迪格酒店」，旗下共五個旅館品牌。 這對飯店投資狂人順風順水，愈玩愈大。二○一三年，李銘松以二十四‧六億元經由法拍購入台中爛尾樓「金沙百貨」，再砸三十億元裝修，打造五星級的「李方艾美酒店」。未料施工期間，因發生工安意外被勒令停工一年，違約金及貸款利息如滾雪球般，加上旅宿市場反轉急下，開幕一再遞延。 耗費鉅額投資的「李方艾美酒店」，七年來可說「零進帳」，老是靠著旗下各館營收勉強支撐，疫情爆發後，資金缺口如推倒的骨牌般冒出。去年起，李方集團債權人陸續向法院聲請追討欠款，合計逾六十七億元，李方集團資產面臨法拍，其中包括開幕四年的「高雄中央公園英迪格酒店」。 與此同時，李銘松也急著求售名下多筆資產，以彌補資金缺口，去年四月終於「不玩了」，以八十億元公開標售台中李方艾美酒店，然而時機歹歹，無人敢接手；今年三月，改以全棟月租一千八百萬元，迄今仍在等待有緣人。為了避免債務追討進入強制執行，今年五月間，李銘松已先將飯店產權信託給胡姓股東。

獵地王買四旅館 利潤可期

在這波旅宿淘汰賽中，有人出場，也有人入場，最大的吃貨買家絕對是「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天，他分別以興富發建設、齊裕營造及個人名義，買下四間旅館。其中，有四十三年歷史、二○一九年十一月熄燈的高雄「華王大飯店」，就是鄭欽天以個人名義豪砸十五億元買下股權。 興富發集團收購的高雄市「大益商旅」，基地為六百八十九坪，未來將整合相鄰的一百至二百坪土地，一同改建成商辦，作為該集團的高雄新總部大樓。另兩筆交易則是位在台中七期精華地段的汽車旅館，開發利益可期。 興富發發言人廖昭雄表示，四個案子無明確推案時程，目前華王大飯店正拆除中，將改建成海景住宅大樓，「如果有推案也是明年，另外兩個汽車旅館還在規劃中，以住宅規劃為主。」 近年旅館市場萎縮，房地產景氣卻大好，在此消彼長下，加上政府推動都更獎勵容積，不少老牌飯店選擇歇業著手改建，經營倦怠的業者就帶著獎勵容積的嫁妝出售，希望賣個好價錢。 「老飯店維修成本高，整修不划算，雖已無競爭力，但因擁有絕佳地段，基地面積夠大賣相好，願意承接的必定是看好未來開發價值。」黃舒衛指出，要在精華地段取得單一產權物件相當困難，而旅館物件能一次收購，省時又省力，即便開價動輒上億元起跳，也依舊是超級投資客與建商獵地的目標，而位於各地重劃區的汽車旅館物件，更是長期養地易拆易建的肥美獵物。