出售舊制房屋 3步驟報稅

　房市議題近年備受討論，許多納稅義務人對於出售不動產該如何計算暨申報所得稅仍存有疑義，我的看法是，第一步應先確認該不動產的取得時點，若屬2016年1月1日以後取得，適用新制房地合一稅，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，再依持有期間長短適用不同稅率課稅。

　若個人出售不動產屬2015年12月31日以前取得者，應適用舊制計算方式，即依《所得稅法》第14條第1項第7類規定，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。

　然而，個人出售舊制不動產，原則上應該按實際售價扣除原始取得成本及必要費用後，所計算之所得計入財產交易所得課稅。但個人由於不像法人須保存帳簿憑證及帳載資料，故當個人無法提供相關原始成本資料時，就需要按財政部所頒定計算標準來計算財產交易所得。因此，針對個人出售2015年12月31日以前取得、舊制房屋又可歸納3種所得計算方式。

　在可提供實際成交金額及原始取得成本者，採核實認定。惟若買賣合約未單獨載明房屋價格時，以房地交易損益乘上房屋占房地現值比例，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。

　如果舊制房屋交易價格達到各地區的高價宅、豪宅標準，例如台北市總額在6000萬元以上或者不含車位每坪單價120萬元以上，若無法提供原始取得成本，則以房地出售總價乘上房屋現值占土地現值與房屋現值比例，再乘上獲利率標準，以2024年度來說是20％，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。

　若無法提供原始取得成本，而房地出售總價未達高價宅、豪宅標準，一般以房屋評定現值乘以2024年度各地區所得計算標準，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。

　所以2024年舊制房屋交易就要注意3件事情，就是高價宅或豪宅標準，以往是房地出售總價達各地區「一定金額門檻」標準而已，但財政部2024年度增加「每坪單價」為判斷依據，如前述台北市除了交易價格6000萬以上，若每坪單價120萬以上，也納入高價宅計算。其次，房地出售屬於高價宅、豪宅標準，2024度適用獲利率調高至20％，相較112年度為17％，多3個百分點。

　其他未達高價宅、豪宅標準的舊制房屋，即原按「房屋評定現值」一定比率計算其房屋交易所得額者，財政部2024年度為反映地區差異及市場行情，所得計算標準亦依各地區不同，分別調增1％至5％。

　因此提醒2024年有出售舊制不動產的民眾，應特別注意新發布之規範，包含是否能提供原始取得成本、是否達高價宅、豪宅門檻等，以避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅。