20240905

社論/救居住正義 合力替限貸令拆彈

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中國時報社論

 銀行房貸資金面臨百年大旱,一路從剛開始的緊縮潮演變到如今人人聞之色變的限貸令,除了引發民怨,市場更擔心因而出現交屋違約風險,不僅不利房市健全,更嚴重打擊賴清德總統力推的居住正義,形成另類「信賴危機」,期許政府能跨部會合作,導正風氣,還民眾一個能安居樂業的環境。

新青安房貸 火燒連環船

 這波所謂「限貸令」從何而起,可說有如火燒連環船。首先,金管會原本即因《銀行法》第72-2條,對銀行訂有不動產授信不得高於存款30%的上限;過往房市較熱絡時,也不乏出現銀行因相關放款逼近上限而轉向保守的情況,但從沒出現類似本次各銀行全面緊縮之勢,原因之一,確實和新青安房貸脫不了關係。

 青安貸款最早是財政部推出、由公股行庫辦理,用以協助無自有宅者購屋,之後行政院加碼成現在的新青安,除了把貸款額度自800萬元調高至1000萬元、貸款期限最長30年延至40年,寬限期則自3年增至5年,更重要的是由行庫和內政部住宅中心補貼利率,以減輕中央銀行升息對貸款者造成的負擔。

 央行升息循環下,新青安房貸利息在2026年7月底前「凍漲」,低於市場的利率水準,加上5年寬限期,使得貸款人趨之若鶩,一年即衝出6萬餘戶的申貸量,除使公股銀行房貸水位因而高漲,外溢效果也帶動房市交投熱絡和一般房貸承作量,進而使銀行房貸水位開始告急,在此同時,房市也確實浮現投機炒作跡象。

 上述因素交雜除使房價蠢動,民眾也受預期心理影響而出現搶買、搶貸,銀行則因房貸供不應求,陸續採取以價制量的方式挑客,包括要求排隊、拉高利率、降低成數或搭售商品。可以想見,受害最深的就是無辜的剛需自住房貸戶,除了貸款難度變高,利息成本加重,還面臨房價一再上揚的壓力。

 房價非理性上漲,除了不符政府推動的居住正義,相關預期心理更不利物價穩定,當然非央行所樂見,這也是央行先前所以邀國銀開會,要求提出「房貸自主管理方案」的主因,央行的本意原就是要銀行自動自發,對非自住的第二戶房貸設限,進而壓抑投機行為,不料卻被市場解讀為全面限貸令,引發軒然大波。

 政府必須正視的問題,即是目前受害最深、被排擠到的一般無辜購屋民眾,除了可能因無法申請到房貸而被迫違約、面臨損失,更值得擔心的是在明年龐大的預售屋交屋潮下,如果銀行金流沒辦法順利接上,引發的大規模違約潮,將促使房市反轉,結果即是全民財富大縮水。

抑制炒房風 非毀滅房市

 居住正義的重點在於讓民眾安居樂居,絕不是災難式毀滅房市。當民眾擔心沒辦法順利從金融機構取得貸款資金,無異是對銀行和房市的流動性都產生信賴危機,也就是對政府的信賴危機。

 有人認為,賴清德總統、行政院長卓榮泰相繼說重話,是干預央行政策的獨立性。事實不然,因為當央行的自主管理政策被誤解為限貸、財政部的新青安被說是炒房,從內政部、行政院到總統府的居住正義政策可說已全盤被扭曲,府院高層除了透過喊話撥亂反正,相關部會更應該積極動起來。

 新青安的部分,除了內政部已強調就算日後央行再升息,也不會再加碼利息補貼;財政部也積極精進新青安,包括嚴查轉租和人頭戶,同時透過增加簽署切結書和設限一生只能貸一次的方式,導正新青安回到協助無自有房屋者的良法美意,避免被濫用和汙名化,即從源頭砍掉用新青安炒房的可能性。

 至於房貸資金緊縮部分,府院已定調務必不讓首購、危老都更和已簽約撥貸者受影響,等於先讓有實質需求的房貸族吃下定心丸。至於央行的15條專線看似雞毛蒜皮,實則是在警告銀行不要「拿著雞毛當令箭」,打著央行的名義來限貸。金管會則是以實質數據,強調銀行還有逾兆元不動產授信空間。

 替房貸資金緊縮潮拆彈,是政府眼前的當務之急。但要讓民眾信賴政府居住正義,除了內政部的社宅相關措施,央行更應為所當為、續行選擇性信用管制抑制投機炒房風,畢竟居住正義除了讓民眾租得起,也不應少了買得起的選項,且這樣也才能真正檢視央行的獨立性是否禁得起試煉。